지역주택조합 불안은 옛말 주택시장 신시장으로 변모

초롱불
2018-12-01
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허위ㆍ과장 광고와 조합원 비리 등 각종 사고를 일으키며 건설사들의 애를 태웠던 지역주택조합 사업이 서서히 주택업계의 신시장으로 자리잡고 있다.


추진 기준을 강화한 주택법 개정 등 제도 개선을 바탕으로 안정적인 움직임을 보이는 사업이 늘어나면서 건설사들의 관심이 커지는 모양새다.

국토교통부와 부동산업계에 따르면 전국적으로 설립 인가를 받은 지역주택조합은 작년 기준 94곳(6만4015가구)으로, 3년 전(29곳ㆍ1만8428가구)보다 3배 이상 늘었다.

 
이처럼 지역주택조합 사업에 활성화 바람이 부는 가장 큰 배경은 제도 개선에서 찾을 수 있다.
정부는 지역주택조합 사업이 난립하고 있다고 판단, 지난해 주택 법 개정을 통해 ‘조합총회 성사 기준’과 ‘조합설립 인가 기준’ 등을 강화했다.

실제 토지사용권 80% 이상을 확보해 야 조합설립 인가를, 대지소유권 95% 이 상을 얻어야 사업계획승인을 신청할 수 있도록 했다. 될 곳은 확실히 밀어주고, 마땅치 않은 곳은 과감히 포기할 수 있도록 정리한 셈이다.

이 같은 분위기 변화에 건설사들은 지역 주택조합 사업에서 새 먹거리를 찾고 있다.
가장 활발한 곳은 서희건설이다. 이 건설사는 현재 지역주택조합 사업으로 건설한 14개 아파트 단지를 일반분양하고 있다. 이어 조만간 5개 단지를 추가로 일반분양한다는 계획이다.

 
서희건설이 올해 초 분양 진행 한 경기도 광주 오포 지역주택조합 사업지 투시도
현재 서희건설은 전국에서 총 93개 사업장(8만2000여가구)을 확보한 상태인데, 이 가운데 19개가 일반분양에 이른 것이다. 아울러 50여개 사업장에서는 조합원 모집을 진행하고 있다.
70개 이상의 사업장이 각자 일정에 맞춰 속도를 내고 있는 셈이다.

서희건설 관계자는 “회사가 지역주택 조합 사업을 본격화한 지, 약 6년이 지난 가운데 최근 들어 가장 활발한 모습을 보이고 있다”며 “이 사업이 서서히 수익을 가져다주는 효자로 ‘환골탈태(換骨奪 胎)’하고 있다”고 전했다.

쌍용건설과 동양건설산업 등도 지역주 택조합 사업에서 착실히 실적을 쌓고 있다. 쌍용건설은 올해 상반기 ‘김해 쌍용예가 더클래스’의 일반분양을 성공적으로 이끌면서 지역주택조합 사업의 활발한 추진을 예고했다. 이 건설사는 현재 전국에서 4개 사업장(2518가구)을 확보했으며, 조만간 추가로 2∼3개 조합과 시공 계약을 체결할 계획이다.


 
동양건설산업은 이미 지역주택조합 사업을 수익 창출의 한 축으로 설정했다. 법정관리(기업회생절차) 졸업 후, 꾸준히 사업을 추진한 결과다. 현재 서울 돈암동 ‘길음역 동양파라곤’을 비롯해 10여개 사업장을 확보한 상황이다.

호반건설과 반도건설 등도 지역주택조합 사업을 새 먹거리로 설정, 활발한 추진을 예고한 상태다. 더불어 포스코건설과 한화건설 등 대형건설사도 점차 관심을 보이는 추세다.


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일부사업장 보증사고 등 얼룩 정부 세심한 ‘관리, 감독’ 필요

지역주택조합 사업이 건설사들의 신사업으로 서서히 자리잡고 있지만, 일각에서는 여전히 ‘주의보’ 발령을 쉽게 해제하지 못하고 있다.
아직도 일부 사업장은 각종 사건사고로 얼룩져 있어 정부의 세심한 관리ㆍ감독이 필요하다는 지적이다.

 
지난 3월 지역주택조합 방식으로 새 아파트 건설을 추진했던 2개 주택사업장에서 보증사고가 발생했다.
각각 경기 수원과 충남 천안에 위치한 이들 사업장은 사업에 속도가 나질 않자 시공사와 갈등을 겪었고, 결국 보증사고라는 한계에 직면했다.

보증사고의 표면적인 이유는 시공사의 부도나 파산으로 인한 시공책임 불이행이지만, 시공사 입장에서는 지지부진한 사업 속도가 발목을 잡았다는 항변이다.

현 규정으로 지역주택조합은 주택건설 대지 가운데 80% 이상의 토지 사용권을 확보해야 조합을 설립할 수 있으며, 95% 이상을 매입해야 주택건설사업계획 승인을 받을 수 있다. 하지만 적지 않은 사업장 이 토지 사용권 확보에 어려움을 겪고 있으며, 어려움으로 발생하는 부작용을 대부분 시공사가 지는 구조다.

 
가장 대표적인 애로가 채무보증이다.
이런 구조에 따라 채무보증을 제공한 시공사들은 사업속도가 늦어지면 결국 부도나 파산이라는 최악의 사태에 놓이게 되는 것이다.

지역주택조합 사업에 꾸준히 참여하는 한 건설사 관계자는 “사업 진도가 지지부 진하면 채무보증에 따른 각종 금융비용 등으로 ‘재무구조 악화’라는 직격탄을 맞게 된다”고 설명했다. 때문에 건설사들은 특히 지역주택조합 사업에 대한 채무보증이 조심스럽다는 입장이다.


 
이미지 실추도 건설사들이 걱정하는 부분이다.
조합들은 대부분 시공사와 약정 및 시공 계약을 맺기 전부터 원활한 조합원 모집을 위해 해당 건설사 주택 브랜드를 빌려다 쓴다.

사업이 원활하면 건설사 입장에서는 브랜드 인지도 확대라는 장점을 얻지만, 그 반대면 이미지 추락이라는 타격을 입게 된다. 이 같은 피해 방지 차원에서 몇몇 건설사는 지역주택조합 사업 전용 브랜드를 출시하는 등의 대책을 세우고 있다.

아울러 조합원 간 갈등에서도 건설사들은 종종 ‘고래 싸움에 새우 등 터지는’ 어려움을 겪는다고 토로한다.
단순 시공 도급사로 참여했는데, 각종 민원과 불만이 조합이 아닌 건설사로 날아오는 사례가 적지 않다는 설명이다.


 
이런 이유에서 지역주택조합 사업 추진이 활발한 건설사들은 ‘확실한’사업에만 발을 들이고 있다.
동양건설산업 관계자는 “지역주택조합 사업이 다른 주택사업과 비교해 어려움이 많다는 점을 고려, 정부가 세운 기준에 충족하는 사업장에만 참여 의사를 보이고 있다”고 전했다.

서희건설 관계자는 “사업 참여 여부 결정 시, 내부에서 마련한 기준에 부합하는 지를 꼼꼼하게 따져보는 편”이라며 “일부 사업장에서 터진 사고가 시장 전체 이미지를 깎아 먹고 있지만, 입지나 참여조건 등이 양호한 사업은 건설사 입장에서 충분히 탐내 볼 만하다”고 밝혔다.

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